Entrevista a Antonio García Fernández, administrador de fincas de GYS

Inauguramos nuestro blog abordando el tema de la propiedad horizontal, y qué mejor manera de hacerlo que con una entrevista a Antonio García Fernández, administrador de fincas de GYS en Santander.

Por Raúl Carral.

Juristas Desencadenados: La LPH fue recientemente modificada en 2013, que opina de esa modificación? En especial referencia al artículo 10 (Aprobación de obras de carácter urgente sin juntas de propietarios) ¿Cuáles son sus ventajas e inconvenientes?

Antonio García Fernández: Ha sido una modificación básicamente dirigida a flexibilizar los regímenes de mayoría necesarios para tomar los acuerdos. Ha habido cambios muy importantes en los artículos 10 y 17. Sin embargo lo que se ha vendido como una norma que facilita los acuerdos, bajo mi punto de vista ha venido a complicarlos. El artículo 10 de la LPH, que concede poderes de decisión casi ‘ilimitados’ al Presidente de una Comunidad al margen de la Junta General es un claro ejemplo.

J. D.: Parece que hay más inconvenientes que ventajas, por decirlo así…

A. G. F.: En mi opinión, la reforma ha complicado la adopción de los acuerdos en una Comunidad.

J. D.: ¿Qué opina de la figura del presidente y vicepresidente de comunidad en el ámbito práctico?

A. G. F.: En comunidades pequeñas o incluso medianas, con la intervención de un Administrador colegiado, su papel tiene menos incidencia. En Comunidades de gran tamaño suelen nombrarse comisiones de vecinos que se encargan de distintos asuntos. El presidente es el representante de la Comunidad pero la figura del Vicepresidente, como tal, es testimonial en cuanto a las funciones que le otorga la ley por cuanto que sustituye al Presidente en caso necesario.

J. D.: La figura del administrador, siguiendo con esa parte, la del administrador de fincas parece que está aumentado últimamente a qué se debe esta situación?

A. G. F.: Yo creo que tiene que ver con la cada vez mayor complejidad que representan las Comunidades; por ejemplo, ahora hay que declarar las operaciones anuales mayores de 3000 euros con un solo proveedor a lo largo del ejercicio. Antiguamente tenías que pagar una cuota y se apuntaba quién lo hacía y quien no y con eso casi bastaba; ahora los propietarios tienen sus propias ocupaciones y no tienen por qué estar al día de las modificaciones de la legislación en este ámbito. Nos hemos encontrado Comunidades que no han tenido nunca administrador y que tienen un libro de Actas cuya redacción ha tenido consecuencias jurídicas muy importantes;  por ejemplo, el cambio en el reparto de gastos decidido hace unos años que no se dejó bien recogido en el acta, etc. La figura del administrador es fundamental en una comunidad de vecinos.

J. D.: Según su experiencia práctica, Los estatutos de la comunidad son una herramienta fundamental en las comunidades de propietarios o la LPH ya es más que suficiente?

A. G. F.: Con carácter general basta con la LPH. Los estatutos desarrollan la ley teniendo en cuenta las particularidades de cada Comunidad. Lo que sí hemos encontrado muchas veces es que los Estatutos son redactados por el promotor cuando es propietario único y utilizan modelos previamente preparados que no se corresponden exactamente con las necesidades del edificio. Con carácter general los Estatutos suelen regular la forma en que se reparten los gastos, si hay alguien exento de pagar un gasto en particular, etc. Y si no se pronuncian se debe acudir a la LPH.

J. D.: ¿Qué opina de la acción de cesación (Artículo 7.2 de la LPH); ha tenido que usarla alguna vez contra algún vecino con problemas en alguna comunidad?

A. G. F.: Pues sí, la hemos utilizado. Incluso se puede privar del uso de la vivienda al inquilino o hasta al propietario mediante esta acción, sin embargo, es tal la cantidad de pruebas que hay que presentar que su función es, en mi opinión, más preventiva que práctica; privar del uso de un piso es muy difícil. Nosotros lo hemos hecho una vez contra unos inquilinos y conseguimos que el Juzgado resolviera el contrato de arrendamiento pero era un asunto de amenazas y violencia.

Es un procedimiento que necesita habitualmente la testifical de vecinos contra vecinos y eso complica las cosas

J. D.: En una junta de propietarios, normalmente cuándo se celebra la reunión?, ¿en primera convocatoria o en segunda?

A. G. F.: Casi siempre en segunda, nosotros en primera hemos empezado alguna vez en una comunidad muy pequeña donde son todos muy puntuales, pero es algo excepcional.

J. D.: ¿Está de acuerdo con el plazo de media hora para celebrar la segunda sesión?

A. G. F.: Pues es media hora que pierdo yo y la gente que acude puntualmente a la reunión te sirve para ir tomando firma de los que van llegando y adelantar el trabajo para la segunda

J. D.: En una junta de propietarios, durante el debate sobre la realización de una determinada acción (aprobar una derrama para una obra, establecer un servicio común), ¿cuales son los principales problemas en las comunidades de vecinos que impiden aprobar estos puntos?

A. G. F.: Ahora mismo, y de un tiempo hasta esta parte, el principal problema es la morosidad. Antes de la crisis no se discutía tanto de este asunto antes de aprobar una derrama para hacer alguna obra. Ahora el principal escollo que tienes que vencer ahí son los que no pagan, los que ya tienen una deuda atrasada que además si les cargas con una derrama, van a tener más deuda.

J. D.: El sistema de votación de acuerdos de la LPH, puede explicarlo de forma muy resumida? ¿Cree que es necesario modificarlo en algún aspecto?

A. G. F.: Te voy a poner un ejemplo para que nos demos cuenta de la complejidad que lleva ahora la nueva regulación: antes, tú querías cerrar una terraza, pedías permiso y necesitabas la unanimidad. Ahora si pides permiso para cerrarla a nivel particular, es decir, sólo tú, necesitas que el 60% de la Comunidad te dé autorización, pero en la misma reunión; sin embargo, si se pide a nivel de todos los vecinos, necesitas también el 60% pero los que no han ido a la Junta tienen un mes para manifestarse y si no dicen nada, se les tendrá como votos afirmativos.

Es muy difícil explicar a la gente los regímenes de mayoría, cuando una abstención es similar a un voto negativo, cuando es como uno afirmativo. A nosotros nos gusta explicar en la propia convocatoria de la reunión cómo se ha de votar cada punto lo más claro posible para evitar malos entendidos y problemas. Cuando empiezas en primera convocatoria, la mayoría es una, y cuando empiezas en segunda es otra porque sólo tiene en cuenta a los que están en ese momento y no a todos los propietarios. Por ejemplo, si empiezas en segunda, hay diez propietarios en la reunión, y en un asunto votan 5 a favor y otros cinco se abstienen; bien, en este caso el asunto no se aprobaría porque la mayoría serían 6 votos afirmativos. En ocasiones es difícil explicar las cosas.

J. D.: Se dan con mucha frecuencia la impugnación de acuerdos en los juzgados por parte de los vecinos?

A. G. F.: A nosotros no. Y creo que en general tampoco porque la impugnación es un juicio ordinario que conlleva unas costas y salvo que el acuerdo te esté perjudicando notablemente lo normal es no hacerlo. Te pueden suponer 2000 euros de costas y la duración, si hubiera luego recurso, podría llegar a los 2 años y medio. Es como para pensárselo.

J. D.: El proceso monitorio (pago de deudas) es útil en la práctica para las comunidades de vecinos?

A. G. F.: El proceso monitorio, que es un proceso abreviado, aunque no tanto como la gente se piensa, se acuerda en una Junta, interpones la demanda, le llega la citación al deudor diciendo que tiene 20 días para pagar esa deuda o para argumentar por qué no quiere pagarla. Si no dice nada el deudor o no se opone, automáticamente el procedimiento se archiva y a partir de ese momento la Comunidad puede pedir la ejecución para conseguir embargos y demás. Eso puede durar relativamente poco; el problema es que si no paga el deudor voluntariamente, aunque la Comunidad haya ganado y pida la ejecución y no hay donde “trabar” el, al final el proceso se alarga.

La ley dice que se responde con tu casa de las deudas contraídas con la comunidad pero de un tiempo a esta parte, en la práctica jurídica podemos ver que los jueces no están están permitiéndolo y consideran que por una deuda relativamente menor, aunque esté causando un gran quebranto a la Comunidad, no se puede perder el piso. Te piden que encuentres bienes muebles, nóminas, etc. y a veces no se puede; y la gente no entiende cómo es posible que no se resuelva una cosa que es rápida, abreviada y debes explicar a los vecinos que si el deudor no tiene nómina, está cobrando una pensión por debajo del SMI o que el coche no lo tiene a su nombre etc., puedes estar mucho tiempo buscándolo.

Antes, solo con la posibilidad que teníamos de embargar la vivienda, se conseguía el cobro del 95 % de las deudas. Se pedía al juzgado el embargo de la vivienda, el juzgado se lo comunicaba al propietario y la gente pagaba.

Es muy común encontrarte con un deudor que no paga ni un euro a la Comunidad desde hace años, pero le ves utilizar coches que no están a su nombre, alternar en bares y hacer una vida aparentemente normal. Y ves que el procedimiento de cobro te lleva años. Creo que la sensibilidad que están mostrando los jueces está mal entendida porque no he visto nunca en una Comunidad donde el que debe dinero explica el problema por el que está pasando, ignorarle y hacer que perdiera la casa.

Agradecemos a Antonio su amabilidad y, especialmente, la paciencia demostrada a la hora de responder las preguntas y resolver todas nuestras dudas.

Juristas Desencadenados, 2015.

 

 

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